长租房是什么
"长租公寓"，又名"白领公寓"，"单身合租公寓"，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。
国内长租公寓主要分为"集中式"和"分散式"两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似"二房东"。
现在"长租公寓"这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。
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长租公寓政策
为了鼓励和推动住房租赁市场的健康发展，自2015年以来，国家和地方政府出台了一系列政策文件，从各层面鼓励推进租房租赁市场的发展。
1、国家长租公寓政策
2015.01.06|《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》
积极推进租赁服务平台建设，大力培育发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。用3年时间基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。
2015.01.20|《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》
明确了租房提取条件和额度规范，简化租房提取要件，提高审核效率，规定需对申请资料进一步核查的，应在受理提取申请之日起3个工作日内办结。
2015.10.29|关于发布《减免税政策代码目录》的公告（国家税务总局公告2015年第73号）
按政府规定价格出租公有住房和廉租住房免征营业税、个人出租房屋减征个人所得税、个人出租住房房产税暂减按4%的税率征收。
2015.11.22|《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》
积极发展绿色饭店、主题饭店、客栈民宿、短租公寓、长租公寓、有机餐饮、快餐团餐、特色餐饮、农家乐等满足广大人民群众消费需求的细分业态。大力推进住宿餐饮业连锁化、品牌化发展，提高住宿餐饮服务的文化品味和绿色安全保障水平。
2016.02.02|《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》
建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度，健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，加快发展专业化住房租赁市场。
2016.03.05|《2016年政府工作报告》
建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。
2016.06.03|《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》
培育市场供应主体，鼓励住房租赁消费，完善公共租赁住房，支持租赁住房建设，加大政策支持力度，加强住房租赁监管。
2016.12.20|2016年中央经济工作会议
要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
2016.12.21|中央财经领导小组第十四次会议
规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。
2017.04.01|《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》
将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。
2017.07.18|《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》
培育机构化、规模化住房租赁企业，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。建设政府住房租赁交易服务平台。增加租赁住房有效供应。创新住房租赁管理和服务体制。
2017.08.21|《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》
确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
2017.10.18|十九大报告
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
2017.12.20|中央经济工作会议
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
2018.03.22|全国两会政府工作报告
落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。
2018.4.24|《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》
明确了住房租赁资产证券化业务的开展条件及其优先和重点支持领域。为租赁住房建设验收、备案、交易等程序，以及资产证券化审核程序建立绿色通道。
2018.06.01|《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》
保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。并明确了所投资的长期租赁住房项目应当满足的具体条件。
2、地方长租公寓政策
在中央政策的指导下，截至 2018 年 6 月底，全国超过 40 城市多次发布相关政策，细化房地产租赁市场的发展和监管细则。地方政策从租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，就公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障、租赁住房用地、个人房源、集体土地试点、国有租赁企业、开发企业、中介及物业服务企业的租赁扶持等多方面发布了实施细则，培育和推动住房租赁市场健康有序发展。
供应主体方面，北京、上海、广州、深圳及杭州强调多元化市场主体的同时，也重点强调了国有租赁企业的引领和带动作用，在此政策下，社会企业需谋求与政府合作的机会。
租户权利保障方面，租户稳定居住权得到重点支持，促进国内租赁常态化的理念培养。北京、上海、深圳已经出台具体落地方案，支持公积金支付租金、公租房补贴及人才补贴、支持多样化市场补贴方式。
公租房运营管理方面，通过货币补贴方式，支持公租房保障对象通过市场租房，推动公租房租金市场化，同时鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式进行合作，对于扩大市场份额， 强化政企合作有重要指导作用。
税收优惠方面，武汉、南京、成都、郑州等多城政策中明确，给予租赁住房企业和个人更多的税收优惠条件。
住房租赁金融方面，支持发行债券、不动产证券化产品，稳步推进 REITs 试点。据不完全统计，目前金融机构已为住房租赁市场提供了 3 万亿的授信支持。
住房租赁监管平台方面，北京、成都、广州、武汉、重庆、沈阳、合肥、厦门、南京、天津、济南等多个城市已经上线运营租赁监管平台，建立租赁住房的政府监督制度。
长租公寓发展趋势
随着房地产逐渐由增量向存量市场过渡，住房租赁领域的政策红利刚刚打开。由于政府大力培育的住房租赁市场在我国兴起时间较短，政策保障上尚存在不完善之处，行业设计规范有待明确，租赁企业端面临盈利及运营难题，租客端租约及租赁权益保障有待进一步支持。目前中央正在推进住房租赁的立法工作，各地还将陆续出台完善相关政策文件， 落实责任主体，推动住房租赁市场发展。发展趋势包括不限于以下几个方面：
1、集体土地建租赁住房细则
《利用集体土地建设用地建设租赁住房试点方案》确定第一批 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，形成一批可复制、可推广的改革成果。试点城市包括：北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都。
2、公积金落地细则
截至目前，湖北、广东、湖南、福建、吉林、宁夏、江西、安徽、四川、甘肃、辽宁等几个省市已经明确提出就租赁房屋公积金落地予以政策支持，部分省市已出细则，支持公积金支付房租。
3、住房租金抵扣个人所得税
备受关注的个人所得税法修正案草案 6 月 19 日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。
4、租购同权政策
中央提出了租购同权的指导方向，广东发文提出， 包括保障子女在就学、入户、社保等方面与购房者同等权利。但实现租购同权还需要政策的进一步落地细则，难度不小。
5、租户权利保障
保障租户权益，更贴近房屋居住的本质。北京住建委率先公布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，提出要抓紧开展住房租赁监管平台建设，规范租赁合同示范文本制定，承租家庭可申请调换公租房项目等。更多的租户权益保障有待进一步落实。
长租公寓优惠政策解析
1、在此前发布的长租公寓行业深度报告中强调，租赁领域是目前地产产业链中唯一得到顶层制度红利的领域。对于地产这样一个政策对行业发展影响力巨大的领域，制度红利的出现和加强是具备划时代意义的。鼓励租赁业的发展是目前地产销售调控政策的必要补充，也是缓解居住矛盾的重要手段。制度红利将会一直护航租赁行业的发展，未来的政策只会越来越细化，越来越可执行。
2、此次是九部委首次联合提出对租赁市场的支持政策，相较此前国务院和住建部单独提出的纲领性鼓励，此次的支持政策更为具体和详细：从市场供给、金融支持和配套平台方面都做了规定。并且此次选取了12个试点城市，范围涵盖一二线城市以及东西南北各个区域，判断后续各个城市都将出台城市细则落实租赁行业的支持政策。之前一日网络流传出的广州市政府"租售同权"的政策亦属于此次城市落实细则的一部分。
3、从选取的试点城市来看，珠三角区域占了三分之一，可见此次租赁支持试点发展的重担在广东，作为历史上屡次地产重要政策的试验田，广东再次成为新的领头羊，在此区域布局的租赁公司将得到更多的起步红利。
4、值得注意的是，通知中强调了"要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业"，这是首次出现对国有企业参与租赁行业的指导意见。目前城市中国企拥有为数不少的闲置老旧物业，鼓励国企向租赁领域转型也是对盘活沉淀物业资产的有益方向。判断未来国企在租赁领域的投入将会加大，专业服务和租赁机构与国企沉淀物业的合作也将会极大的提升目前品牌租赁公寓的市场供应数量。
5、供给方面明确提出了在新增土地出让中配建租赁类用房，这将使开发商在自持物业中增加公寓的比重。实际上这几年不少的开发商已经看到这一趋势，开始在公寓业务上加大经营试点，万科、招商、金地等已经拥有自己品牌的公寓运营公司，一方面是看到了未来土地出让中自持物业比例将会持续上升，另一方面也是对租赁趋势性时代来临的提前布局，与现有开发业务做有效风险对冲。
6、金融方面的支持对于目前的租赁行业来说是最重要的方面，但受制于目前的宏观环境和利率情况，国家在这方面可以放手实施的优惠并不多。ABS等融资通道虽然通畅，但利率水平在市场化情况下无法降低到租赁企业可以承受的范围，REITS的推出也仍然需要多方面的制度修正，不是一个短期的过程。目前企业加杠杆的能力仍然受到很大的限制。未来如果能像棚户区改造一样打开政策性低贷款利率的鼓励，那么将增加企业持有物业的可能性，为行业的发展带来新的活水。
7、多项制度的保驾护航将持续利好长租公寓行业的发展。强烈看好这个万亿市场的长期发展机会，具备资金和资源优势的公司将是未来千亿市值龙头的有力竞争者，同时行业在演进的过程中将会出现各个细分子领域"小而美"的优秀公司，行业中的投资机会将又深又广。
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2022-05-11 20:40:13
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