一、什么是商品房
所谓商品房就是指经政府有关部门批准，由房地产开发运营公司开发的，建成后用于商场出售出租的房子，包含住所、商业用房以及其他建筑物。
二、什么是回迁指标房
回迁房就是开发商征收土地时，补偿给拆迁户的房子。大家都知道深圳土地少，土地供应量逐渐紧张，这就迫使深圳不得不以城市更新的方式获得大量的土地。这种旧改的方式，造就回迁指标房。这是深圳特殊时期、特殊条件下形成的产物。
三、商品房和回迁房的差异有哪些
1、房子价格不同
无完整的产权或只有回迁合同的回迁房一般是依据国家方针缔造和出售的，在拆迁过程中拆迁户会享受到一定程度的优惠方针，因此房价价格会变得便宜。而商品房受到市场的影响，之间的联系非常大，价格也会随之变高。
2、房子权利不同
符合销售条件的商品可以随时上市，也能在银行做典当进行借款。而无完整产权或只有回迁合同的回迁房是无法满足销售条件上市，也无法进行典当借款，而且还存在部分小产权房子，不能享用商品房的权力。
3、买卖关系不同
商品房以购房者和开发商签定的《商品房生意合同》为购买根据，一般房子价格在合同中进行约定。而回迁房的购买基础则是由拆迁单位和被拆迁人签定的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
4、再次买卖难易不同
商品房能够获得房产证，可以进行二次出售，便利过户。而受方针影响回迁房往往会受到政府规则的种种约束条件，例如：寓居满必定年限、补齐土地出让金等，因而再次买卖的难度较大。
在购买回迁房的时候一定检查下是否符合上市条件，是否有房产证，一定要留意核验该套房子的产权是否有问题而且仔细检查房子的悉数细节，尽量去挑选一些有信用的大型中介公司进行咨询，避免造成不必要的损失。
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四、回迁指标房有哪几类
A类，业主有房产证：这种回迁指标房可以正常在交易所过户更名，接受相关部门的认可和监督，对于购房者来说和普通二手房交易一样，非常安全。缺点是需要购房指标、价格高（跟市场商品房同价）。
B类，业主只有开发商的回迁安置补偿协议，买卖的是回迁权（期房），而非真正的房屋过户。
B类回迁指标房具体有两种交易形式：
1、直接和业主签订协议，先付部分房款给到业主，约定在房产证出来后进行过户，届时付清剩余房款。这种交易不能贷款，需要名额，且先付款比例很高，一般在总房款的七八成，有一定风险，且业主也不能保证什么时候能够真正过户，后续争议隐患大，虽然有律师见证，但小编不建议入手。
2、交易时直接通过开发商更名确权，一次性付给原业主所有房款，房产证上就直接是购买者的名字。购买者也成为原有回迁村民的一员，这种权属变更还会得到开发商承认、政府认可，在国土部门备案，有国家信用背书，相当于买了一套期房。这种交易很安全，但周期还是关键问题，周期合适、价格合适的项目非常少。
目前买家市场上交易活跃的回迁房主体就属于这一类，购买前买家要核查清楚以下几个问题：
1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁指标房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁指标房的性质；
2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁指标房的真实性进行核实（在村委、开发商以及测量部门三部门核实）；
3、明确该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，不投资危房改造；
4、明确该回迁指标房所占用土地是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地在办理回迁指标房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金；
以上情况都清楚了，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁的又有人愿意出售的回迁项目，出售面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短，这么优质的投资项目就难了。所以好产品不是随时都有的，抓紧时间先来了解，才能抓住机会。
业界最近推出了多个项目的回迁指标房。市场反响热烈、购买热情高涨，但由于房价太低，利润太高，有一些投资者内心充满疑虑，这时非常正常的反应。
五、回迁指标房交易安全吗
房子交易百分百安全，回迁指标房在深圳是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟、确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。第一当然要和村民（业主）签合同，第二要和开发商签合同，第三要在开发商备案，第四在国土资源局备案。合理合法合规，受到国家层面的保护，安全性极高，国家信用背书。
六、投资回迁房买的确定是商品房吗?
确定是百分百的商品房，这种案例并不鲜见，早就普及整个深圳了，比如早期的岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村等不胜枚举。这些村在拆迁之前，当时都有许多村民把自己的房子卖给外地人，如今，这些外地人当时买到的农民回迁指标房早已变成红本商品房，身价倍增，个个赚得盆满钵满，充分享受到深圳城市更新二次再开发的红利。
因此，业界才大力推荐。但请朋友们放心，凡是经过政府获批拆迁旧改的、所有区域的回迁房最后在交楼时都会变成正规红本商品房，这是常识问题，不必担心。
七、回迁指标房这么赚钱，村民为什么还要卖呢
拆迁、建设、回迁是需要时间进度的，拿到房快的三年，如今普遍四到五年，有些村民手里有大量回迁房指标，但是目前缺钱、需要用到钱，缺钱用的人等的来吗？很明显，那是等不来的，所以手里回迁指标才拿出来卖，回笼资金也快，如果立马能拿房，就不会拿出来卖了，这样各位投资客户又少了个投资渠道，懂的人自然懂，投资讲究就是把握机会。
八、回迁指标房价格会不会很高
回迁指标房价格基本是周边房价的6折左右，有些比商品房还贵，价格看回迁指标房投资的热度、市场关注程度以及投资周期。
九、回迁指标房投资周期大概多久
周期在3-5年左右，根据拆迁进展不同地方周期不同。
十、回迁指标房是否限制名额？是否限购？
不限购，不限制名额。
十一、回迁指标房投资成本大概有多少？
150万起~不上限，看购买面积和单价。区域不同价格也不同！
十二、回迁指标房利润有多大？
利润不一定，收益高就需要精挑细选，有些地方的回迁指标房只是解决一个购房名额的问题，但有些地方的回迁指标房利润就能达到一倍至两倍，两万多的单价，而周边的商品房是四万多（关外）。
十三、回迁指标房还有什么补偿没有？
每月每平方还会补偿30-100元每平米的租金补偿，还有装修补偿，搬迁费，积极签约奖励等等。
十四、回迁指标房确定是住宅吗?
确定是住宅。这些在开发商提供的【拆迁安置补偿协议】合同中都有明文规定，毫无争议可言。
十五、回迁指标房确定能过户到我的名下吗?
确定可以过户到私人散户买家的名下，不管你有无名额购买，不管你目前持有多少房产都能够购买，而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是开发商与散户买家签署拆迁安置补偿协议后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作房产证，确定是红本住宅商品房。
十六、回迁指标房户型怎么选?
户型是根据自己需要的面积匹配，比如想买大三房则选100平米左右，届时等户型公开后再来挑选，如果没有100平米的户型可以选择，则选择最贴近100平米的面积，如106或95平米。根据合同的规定，实行多退少补原则。
十七、回迁指标房朝向与楼层怎么选?
目前不确定那个朝向与楼层，待交楼时与众多的回迁户进行统一选房，采取公开、公平、公正的抽签形式进行，完全靠运气，运气好抽到朝南的则会比较值钱，至少比市场价会高出5%左右，抽到朝西北的也不能有意见，城市更新旧改的回迁房就是这个游戏规则，你既然选择了购买旧改回迁房就得接受。
十八、回迁指标房如果烂尾怎么办?
城市更新旧改的回迁房不存在烂尾。
其一，品牌保证，信心标志。你有听说过佳兆业、华润、恒大、星河、万科等大品牌开发的房子存在过烂尾的现象吗?市场从来都是一线品牌收购中小品牌的烂尾楼，不曾看见一线大品牌的房子烂尾被人收购。
其二，旧改回迁指标房开发商在对旧改房拆迁之前需要向当地政府打10%以上的保证金。不怕一万，就怕万一，万一开发商中途出现了资金危机怎么办，这时政府就会拿出开发商早期被监管的保证金进行输血，确保回迁户的房子优先建好，顺利交楼。否则，回迁户村民一闹事，当官的日子就不好过了，维稳是一项政治任务。因此，在实力、品牌、保证金、政府监督等多项措施叠加下，开发商的旧改回迁指标房根本不存在烂尾的可能性。
十九、回迁指标房如果合同期内交不了楼怎么办?
交楼一事确实不能保证百分百，即使去买市场上的新房，发展商也不能保证百分百交楼时间，要么延迟，要么提前，这是很正常的现象，这点务必理解。
但是，延迟交楼开发商的损失比我们更大，我们只是小投资，开发商才是大投资，试想，几十个亿投下去了，如果开发的时间周期拉长，那开发商的财务成本将陡然增加，要知道，任何开发商都需要快速销售，快速回笼资金，减少财务压力。另外，本地的回迁村民也会找开发商的麻烦，根本用不着我们这些小众群体的投资客户出头，村民是占有回迁房数量的主体，他们比我们更急，会监督好开发商，再说，旧改房政府也占有一定的比例。因此，不论从开发商本身的利益出发，还是从回迁村民的利益出发，开发商都有迫切加快工期的需要，不可能为了我们区区几十上百户回迁房的投资客户去拖延交楼时间。
要知道，开发商、村民、政府、我们四方是一条船上的命运共同体。
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2022-05-11 22:58:30
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